Ринок новобудов в Україні у 2025: як війна змінила карту будівництва

У 2025 році будівельна галузь України демонструє поступове, але нерівномірне відновлення. У той час як у західних та деяких центральних регіонах девелопери вже повернулися до реалізації проєктів, прифронтові області все ще перебувають у стані стагнації. Про це журналісту “Ukraine 911” розповів співзасновник сайту “Енциклопедія новобудов” Денис Шульга.

Чи справді відновилось будівництво ЖК у 2025 році

Будівельна галузь в Україні демонструє поступове відновлення, проте ситуація залишається вкрай нерівномірною й значною мірою залежить від регіону. У частині областей будівництво почало оживати ще у 2023 році. Там девелопери в більшості повернулися до реалізації призупинених проєктів, а нові житлові комплекси активно виходять на ринок.

Водночас інші регіони, особливо ті, що ближчі до зони бойових дій, залишаються у стані невизначеності. Частину проєктів заморожено на невизначений термін, забудовники або взагалі залишили ринок, або працюють у повільному темпі через брак попиту та інвестицій. Таким чином, ринок нерухомості в Україні сьогодні розвивається асиметрично: деінде з обережним оптимізмом, а деінде – в умовах глибокої стагнації.

Житлове будівництво в Україні: регіональний аналіз

За словами експерта, будівництво нових житлових комплексів у Західних областях майже повністю відновилося і повернулося до довоєнного рівня, хоча на початку повномасштабної війни було повністю призупинене.

Думаю у Західних областях, це 8 областей (Львівська, Тернопільська, Івано-Франківська, Закарпатська, Чернівецька, Волинська, Рівненська та Хмельницька) будівництво відновилося майже на 100%, з урахуванням похибки до 2-5%. Тобто майже повернулося на довоєнний рівень і при чому це почало відбуватися поступово вже через 3-6 місяців після початку війни

У Києві ситуація теж виглядає доволі оптимістично. Будівництво новобудов, за словами Шульги, відновилося приблизно до 70% завдяки високому попиту та великій кількості людей, які переїжджають до столиці в пошуках житла. Втім, є одна особливість – забудовники зіштовхуються з конкуренцією з боку вторинного ринку нерухомості.

Мені відомо, що наразі нерідко квартиру на вторинці пропонують за умовно ті ж самі 1200-1500 доларів/квадрат, що і просять забудовники. Втім в такій квартирі вже є ремонт і дім заселений. Звісно, що людям, які переїхали із областей, наближених до зон бойових дій потрібно жити десь вже зараз, а ціна на вторинці при цьому така ж сама…вони обирають таке житло. Тож..через падіння попиту на новобудови, відновлення будівництва відбувається не так швидко

Експерт пояснив, що більшість забудовників залежить від покупців. На початкових етапах будівництва вони мають приблизно 20% власних коштів для інвестицій, а решту отримують від клієнтів через раннє бронювання, звичайне бронювання та покупку квартир на початку проєкту.

Щодо міст, розташованих безпосередньо біля лінії фронту, то найгірша ситуація склалася у Херсоні, де наразі будівництво повністю зупинене. Не набагато краща вона в Харкові.

Є така тенденція, коли навіть при призупиненому будівництві відділ продажу продовжує працювати. Тож фактично, на папері, будівництво йде. Якщо дивитися по цифрах – то в Харкові приблизно 15% новобудов продовжують будуватися. В реальності, якщо подивитися, то це до 5%. На решті об’єктів можуть знаходитися умовно по 5-10 людей, то це не будівництво в повному розумінні

У Дніпрі, за словами Шульги, ситуація схожа на Харківську, а наприклад в Сумах існує психологічний бар’єр, який перешкоджає розгортанню масштабних будівництв через постійні інформаційні загрози наступу на регіон.

Інвестиції в нерухомість новобудови: актуальні тренди 2025

Попри складну безпекову ситуацію та нестабільну економіку, у 2025 році інвестиції в первинну нерухомість залишаються актуальними. Найбільший попит зараз спостерігається у Західних регіонах, однак експерт радить не поспішати з купівлею житла у популярних регіонах, як-от Закарпатська чи Івано-Франківська області.

За словами фахівця, ціни на квадратні метри в цих містах вже суттєво перевищують їхню реальну вартість, що знижує інвестиційну привабливість. Натомість варто звернути увагу на менш розкручені, але більш перспективні регіони – Волинську чи Тернопільську область. Тут новобудови ще не досягли цінового піка.

Цікаві інвестиційні можливості відкриваються і в Києві та Одесі. За словами експерта, ці два міста нині недооцінені через об’єктивні ризики. Однак після завершення війни ринок нерухомості в столиці та на півдні демонструватиме стрімке зростання. Зокрема в Одесі за словами експерта ціни вже поступово зростають, попри війну, що вказує на зростаючий попит. Але “зліт” у цінах і темпах будівництва після перемоги, на думку експерта, стане неминучим. А тому інвестиції можуть принести суттєвий прибуток у майбутньому.

Що потрібно знати при купівлі квартири в новобудові

Плануючи інвестиції в первинну нерухомість, насамперед варто оцінювати надійність забудовника. Як зазначає експерт, ключову роль відіграє його репутація – історія проєктів, досвід роботи на ринку, прозорість. Проте навіть компанії, які успішно працювали в Україні понад 10–15 років, не застраховані від фінансових труднощів чи банкрутства. Як приклад він наводить ситуацію з “УкрБудом”, що несподівано збанкрутував, або випадок із банком “Аркада”, який фінансував будівництво житла, але внаслідок проблем з управлінням і ліквідації фінустанови інвестори зазнали суттєвих збитків.

Попри такі ризики, експерт наголошує: наявність добре відомого забудовника все ж істотно підвищує шанси на успішну угоду. Окрім цього, перед підписанням будь-яких документів важливо ретельно перевірити всю дозвільну документацію: право власності на земельну ділянку, містобудівні умови, дозволи на будівництво. У більшості випадків копії таких документів доступні безпосередньо у відділах продажу і їх мають надати без зволікань.

Ще один ключовий аспект – це вибір оптимальної площі квартири. Якщо розглядати об’єкт з інвестиційного погляду, краще віддати перевагу однокімнатним квартирам: вони мають вищий попит на ринку оренди та легше продаються.

Якщо ви маєте достатньо коштів для придбання просторого житла, замість однієї трикімнатної квартири краще придивитися до трьох однокімнатних. Це золоте правило інвестування. Наразі попит на однокімнатні квартири збільшився. Якщо до війни забудовники планували десь 50% однокімнатних квартир, 40% – двокімнатних і решту – великих, то зараз частка однокімнатних складає близько 60%, що говорить про те, що попит на них стрімко росте

Також Шульга додає що це частково пов’язано із тим, що у людей стали скромніші фінансові можливості й вони не можуть собі дозволити наразі купувати чи навіть орендувати великі квартири. Тож компактна нерухомість забезпечить більшу гнучкість і стабільний дохід.

Водночас він не радить обирати надто маленькі квартири: надто стислі площі можуть бути непридатними для комфортного проживання, навіть для орендарів.

Для однокімнатної квартри бажано орієнтуватися на пллощу від 40 квадратних метрів. Для двокімнатної – від 60 квадратів. Загалом квартири до 100 метрів продаються краще та скоріше, ніж надто великі. Такі квартири, якщо ціна приваблива – краще розглядати для себе

Також важливу роль відіграє розташування. Обирати район варто, виходячи з ваших конкретних цілей – чи це інвестиція для подальшого продажу, чи довгострокова оренда, а також з урахуванням особливостей міста, в якому розташований об’єкт.

Новобудови 2025: прогнози та перспективи галузі

Ринок житлової нерухомості в Україні сьогодні, як і багато інших сфер, перебуває у прямій залежності від війни. За словами експерта, саме безпекова ситуація визначає динаміку забудови, інвестиційні настрої та цінову політику в регіонах. І хоча певні області демонструють стрімке зростання, аналітики застерігають: ця тенденція не буде довготривалою.

“Безумовно, якщо завтра бойові дії завершаться, ринок нерухомості почне відновлюватися швидкими темпами”, – зазначає фахівець.

У першу чергу, за його словами, варто очікувати вибухового відновлення в Києві та Одесі. Саме ці міста після перемоги покажуть найдинамічніші темпи забудови. Одразу за ними, прогнозує експерт, активізується Харків, а слідом підтягнеться і Дніпро. Ці мегаполіси мають потужний економічний та демографічний потенціал, тож їхнє будівельне відродження стане лише питанням часу.

Київ та Одеса вистрілять одразу ж. В принципі там і зараз ситуація із будівництвом тримається на рівні попри війну, але наразі вони дуже недооцінені в плані попиту та будівництва. Втім ситуація дуже зміниться як тільки но буде хоча б перемир’я по небу

Також через умовну безпечність зростає попит на нерухомість у Київській області, популярність мають зокрема дуплекс та невеликі таунхауси. За словами експерта охочіше купують будинки до 100 квадратних метрів.

У той самий час умовно найбезпечніші на сьогодні регіони – Закарпаття та Івано-Франківська область, за словами експерта, дуже переоцінені через високий попит з боку внутрішньо переміщених осіб, які шукали безпечніше житло в тилових регіонах.

Зокрема в Ужгороді за час повномасштабної війни темпи забудови зросли у два рази порівняно з довоєнним періодом. Не на 20-30 чи 50%, а у два рази

Проте експерт зазначив: така активність не буде тривалою. Після завершення бойових дій ринок у цих локаціях суттєво зміниться. Частина переселенців повернеться додому або переїде до інших регіонів, де буде більше можливостей для роботи та життя. Це призведе до зниження попиту, а разом із цим – і до сповільнення темпів забудови.

“Зокрема в Ужгороді наразі понад 60% забудовників – з інших міст. Як тільки вони поїдуть, місцевих забудовників залишиться набагато менше, і темпи будівництва зменшаться”, – застерігає експерт. Схожа ситуація, на його думку, очікує і на Івано-Франківщину.

Натомість Львів, попри активне будівництво, має більш стабільну перспективу. Як зауважує фахівець, попри поширену думку, що житло у Львові масово скуповують приїжджі, найбільша частка покупців тут – саме зі Львівщини та сусідніх регіонів. Така структура попиту забезпечує сталість ринку. Тому навіть після завершення війни темпи зведення житла у Львові суттєво не зміняться – регіон і до повномасштабного вторгнення демонстрував стабільний розвиток, і ця тенденція, швидше за все, збережеться.

Таким чином, експерт радить підходити до інвестицій в нерухомість у 2025 році стратегічно: враховувати не лише поточну безпекову ситуацію, а й довгострокові зміни, які неминуче настануть після війни.